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误判房价走势毁约房没买白搭50万元木

2019-01-14 07:01:28

  误判房价走势毁约房没买白搭50万元

  案件回放

  去年4月,顾某通过中介公司向王先生购买位于闵行区诸新路上的一套房产,转让价735万元。在中介公司带看房后,顾某于去接受幸福11日支付了意向金20万元,并签订了《房地产买卖居间协议》,约定20万元暂存于中介公司。4月13日,顾某、王先生和中介公司三方共同签订了《房地产买卖居间协议》,约定顾某和王先生共同委托中介公司居间买卖上述房屋,顾某将已支付的意向金20万元暂存于中介公司,还应在一日内补足定金至50万元。协议并约定,顾某同意将前述意向金20万元作为定金。协议还约定于去年4月25日前签订买卖合同,中介公司应在约定的期限内,积极协助双方协调签订买卖合同的时间及地点。4月14日

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,顾某支付了30万元,中介公司出具了定金收条。

  眼看签订买卖合同的时间将到,顾某分析房市形势,“发觉”房价将趋于下跌,更为要命的是,其贷款因政策调控而不足,便主动表示不再购房。为此,王先生于去年4月29日用特快但求无愧于每一个脚印;我们不求每一个脚印记下的都是美好和痛快专递向顾某发出函件,主要内容是,因您违反了协议约定之义务,明确表示不再购买该房地产且在居间协议约定期限内未与本人签订《上海市房地产买卖合同》,故现按照该居间协议之违约,本人不再返还您先前支付的定金计50万元。函件被顾某拒收。

  5月3日,中介公司也向顾某发出《告知函》,主要内容是,由于您在约定期限届满之日后已明确表示将不再购买此房地产,则您的行为已经违反了居间协议约定,按照约定,现请您于收到本函起10日内支付违约金计14.7万元,如您逾期仍未支付上述违约金,我公司将保留采取司法途径的权利。

  不再购房,怎能损失50万元,而且还要被中介公司索取违约金,顾某当然不依。于是,他将中介公司诉至法院,要求返还50万元和利息1.1万余元。顾某诉称,在支付了50万元后的2010年4月25日,依中介公司的安排前往,但中介公司将产权人王先生安排在另一房间,故未实验台厂家能与王先生进行充分协商。

  其间,中介公司始终拒绝提供由王先生签字的协议原件。到了5月3日,中介公司反而发函,要求支付违约金14.7万元。经多次要求返还支付的款项,但中介公司予以拒绝。故认为,中介公司未能提供居间中介服务,产权人王先生未接受购买条件,中介公司未促成交易,理应返还已支付的款项。

  中介公司辩称顾某诉请不符合事实。因顾某于4月27日致电明确放弃购买系争房屋,故支付的50万元定金在扣除了中介费后已转付给了产权人。现在,与顾某间没有任何债权债务关系。综上,要求驳回诉请。

  50万元没收有理法院判决

  经查明,中介公司已于去年5月将50万元定金中的42.65万元转付给了出售方王先生。

  法院认为,顾某和中介公司系居间合同关系,顾某诉请要求返还的钱款50万元系中介公司代为产权人收取的购房定金,该笔定金的收款人系出售方王先生,且中介公司也已将该笔代收款项转付给了出售方王先生,故中介公司与顾某间就该笔定金不存在债权债务关系。顾某诉请要求返还50万元定金,没有依据,不予支持。据此,法院一审驳回了顾某的诉讼请求。

  律师解读上海市昆仑律师事务所乐立斌律师

  2010年初,政府出台了一系列有关房地产行业的政策,用于调控房价。随着政策的出台,房地产纠纷也出现了递增。本案就是在这段时期发生的一起定金加工订做粉末冶金制品纠纷案件,应该说也是房地产纠纷中比较典型的、比较常见的案件。因此,我们现在就该案件中涉及的以下问题从法律角度进行一下探讨。

  一、为什么顾某要求房产中介返还定金人民币50万元的请求没有得到法院的支持?

  房地产买卖交易中,一般存在两个法律关系:一个是卖家和买家之间的房地产买卖关系,另一个是卖家、买家和房产中介之间的房产居间关系。而定金是发生在卖家和买家之间房地产买卖关系中的,一般是指买家支付给卖家一定金额的款项,用以保证购买房产的行为。

  同时,我国《合同法》第115条还对“定金罚则”进行了规定,明确了给付定金的一方不履行约定的义务的,闲时吃紧无权要求返还定金,收受定金的一方不履行约定通风柜厂家的义务的,应当双倍返还定金。

  所以,本案中顾某要求房产中介返还定金人民币50万元的请求没有得到法院的支持。首先,顾某和房产中介之间只存在房产居间关系,而和顾某存在房地产买卖关系的是卖家王某,并且实际收取顾某定金的也是王某。因此,顾某定金纠纷的起诉主体就存在错误,应该以卖家王某为被告,而不是房产中介。其次,根据“定金罚则”的规定,在顾某明确表示不购买房产的情况下,收受定金的一方是无需返还定金的。

  二、房产中介起诉顾某,要求其支付违约金人民币14.7万元,是否有道理?定金条款和违约金可以同时执行吗?

  如前所述,顾某除了和卖家王某存在房地产买卖关系外,还与房产中介存在居间关系。房产中介和顾某签订的《居间合同》是双方的真实意思表示,是受法律保护的。《居间合同》如果对于双方的违约行为约定了违约,那么双方就要受该违约的约束。因此,房产中介依据《居间合同》的约定,要求顾某支付违约金的行为是有道理的。

  我国《合同法》第116条规定“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”由此可见,一般而言定金和违约金是二者取一的。但是这有一个前提条件,那就是既约定违约金,又约定定金的合同是同一份合同,当事人是同一对当事人,法律关系是同一种法律关系。而本案中,定金是基于顾某和卖家王某的买卖关系产生的,违约金是基于顾某和房产中介的居间关系产生的。定金和违约金基于的法律关系不同,当事人主体不同,所以是可以同时执行的。不过卖家王某在执行了定金之后就无法再主张违约金了,因为这时定金和违约金基于的法律关系和当事人都是相同的。

  三、如果顾某再次反悔,要继续购买本案中的房屋,定金人民币50万元可否不被没收?顾某还有其他救济途径吗?

  鉴于顾某已经明确表示了不愿意购买卖家王某的房产,并且没有在规定的时间内履行自己的义务,已经构成了违约,这个是既定的事实,是无法改变的。因此,如果顾某再次反悔,表示愿意继续购买本案中的房屋,也改变不了顾某是违约方的事实,仍然需要承担违约,卖家王某仍然可以不返还顾某定金人民币50万元。

  当然,合同都是双方意思表示的结果,如果卖家王某愿意和顾某继续履行买卖房屋的行为,并且愿意放弃追究顾某的违约,那么法律也是予以认可的。所以,希望顾某还是能够与卖家王某协商解决买卖房产的事宜为妥。

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